La Cour de cassation rappelle qu’un bailleur ne peut pas se prévaloir d’une clause résolutoire lorsque l’inexécution reprochée au locataire résulte de sa propre carence.
Un bail commercial portait sur un immeuble entier, avec des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et des appartements sur les étages. Il prévoyait que la locataire devait remettre en état d’habitabilité les appartements.
A défaut pour la locataire d’y avoir procédé, le bailleur a fait délivrer commandement visant la clause résolutoire.
La Cour retient que le locataire a, à bon droit, fait valoir qu’elle ne pouvait remplir ses propres obligations dès lors que les travaux qu’elle devait entreprendre, ne pouvaient pas être réalisés tant que le bailleur n’avait pas, pour sa part, réalisé les réparations structurelles et d’étanchéité.
La Cour retient la nullité du commandement en rappelant que :
• la clause de « prise des lieux en l’état » ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance,
• les grosses réparations (structure, étanchéité, vétusté) demeurent à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire,
• le locataire ne peut être sanctionné pour une inexécution conditionnée par l’inexécution préalable du bailleur.
Cet arrêt illustre le principe d’interdépendance des obligations et d’exception d’inexécution dans un bail commercial : les obligations du locataire trouvent leur limite dans le respect, par le bailleur, de ses propres engagements.
Aussi, les bailleurs doivent veiller à exécuter leurs propres obligations avant d’exiger que leur locataire ne respectent les leurs.
On note toutefois que dans l’espèce ici présentée les deux obligations étaient liées par une interdépendance manifeste, mais on peut s’interroger sur l’issue d’un litige, dans lequel ce ne serai pas le cas.
3e civ., 4 sept. 2025, n°23-14.257
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