Compte tenu des mesures exceptionnelles de confinement et des annonces effectuées par le gouvernement, vous vous interrogez légitimement sur la possibilité de suspendre le paiement des loyers commerciaux. Cet article a pour objet de faire un état général du droit, à date, sur ce sujet, étant rappelé que chaque situation et particulière et doit donc être analysée précisément.
Information à jour, à la date de la publication de cet article.
Aucune mesure n’a été formellement adoptée à cette heure autorisant la suspension ou le report des loyers. Beaucoup d’informations circulent sur le contenu d’un éventuel décret, dont les grandes lignes sont toutefois mentionnées dans la LOI n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, publiée au JO de ce 24 mars 2020.
Cette loi autorise le gouvernement à prendre, par ordonnance à effet rétroactif au 12 mars 2020, dont nous attendons le contenu, les mesures :
"Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises (…) dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie."
Il faut entendre par microentreprises au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008: les entreprises qui : 1. occupent moins de 10 personnes 2. ont un chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros.
Certains bailleurs institutionnels ont fait savoir à leurs locataires qu’ils « suspendaient » temporairement les loyers, avec mensualisation du 2ème trimestre et report des échéances relatives à la période du 15 mars au 15 avril et uniquement pour les commerces fermés en application de l’arrêté du 15 mars 2020.
Ce sont des initiatives spontanées, isolées et en rien obligatoires.
D’autres initiatives spontanées ont également été constatées : certains bailleurs ont d’ores et déjà fait savoir qu’ils considéraient que l’épidémie de COVID-19 ne constituait pas un cas de force majeure exonérant le preneur de s’exécuter et partant, de payer les loyers.
Du point de vue du droit, vous trouverez ci-après les mécanismes applicables.
1. La force majeure et l’exception d’inexécution
La force majeure est un événement imprévisible et insurmontable empêchant d'exécuter son obligation. Elle est définie par l’article 1218 du code civil.
La force majeure est une règle qui s’applique quand bien même elle n’est pas rappelée au contrat ; en revanche, le contrat peut aménager ses modalités d’application (notification par lettre recommandée avec accusé de réception par exemple).
Les conditions d’application de la force majeure sont les suivantes :
L’événement doit être imprévisible, c'est-à-dire qu’il ne doit pas préexister au jour de la conclusion du contrat. En l’occurrence, les premiers cas de coronavirus ont été signalés par la Chine à l’OMS le 31 décembre 2019. On peut donc raisonnablement considérer que l’événement était imprévisible le jour de la signature de tout contrat signé avant le 01/01/2020.
L’événement doit également être irrésistible, c'est-à-dire qu’il empêche l’exécution du contrat, et non s’il la rend seulement plus compliquée ou onéreuse. En l’occurrence, seuls les commerces fermés en application de l’arrêté mentionné ci-dessus peuvent faire valoir ce critère d’irrésistibilité.
Dans le cas où l’ouverture d’un local commercial a été interdite en exécution de l’arrêté du 15 mars 2020, le preneur pourrait également faire valoir le défaut de délivrance du bailleur et faire jouer l’exception d’inexécution (article 1220 du code civil).
La force majeure et l’exception d’inexécution ne jouent que si le commerce a été fermé en exécution de l’arrêté du 15 mars 2020.
Dans cette hypothèse, le preneur peut valablement notifier au bailleur « dans les meilleurs délais » et en lettre recommandée avec accusé de réception qu’il entend soulever la force majeure et faire jouer cette exception en suspendant le paiement des loyers pour le temps de fermeture de l’établissement, mais aussi en suspendant la totalité de l’exécution du contrat (c'est-à-dire également l’entretien, le paiement des charges, etc).
Le bailleur qui souhaiterait contester l’application de la force majeure peut saisir le tribunal judiciaire directement ou signifier un commandement de payer auquel le preneur pourra faire opposition : le tribunal statuera sur l’application ou non, au cas par cas de la force majeure et du respect du formalisme éventuellement prévu par le contrat.
2. L’imprévision
Pour les commerces qui n’ont pas été fermés par l’arrêté du 15 mars 2020, il faut se référer à l’imprévision de l’article 1195 du code civil sous réserve toutefois que :
Le contrat ait été signé après le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance réformant le droit des obligations ;
Le contrat n’ait pas conventionnellement écarté l’application de l’imprévision ;
L’événement n’a pas pu être anticipé par les parties au moment où elles ont échangé leurs consentements. Le critère est le même que celui de l’imprévisibilité en matière de force majeure et semble donc bien rempli en l’espèce ;
L’événement rende l’exécution du contrat excessivement onéreuse. Il ne s’agit pas de démontrer que l'exécution du contrat est simplement devenue difficile, il faut que le bouleversement du contrat soit excessif. Ce critère s’apprécie au cas par cas.
Les conséquences de l’imprévision sont moins brutales que celles de la force majeure puisqu’elle ne suspend pas les obligations des parties et n’autorise donc pas une suspension du paiement des loyers. Elle permet simplement à une partie de demander à son cocontractant une renégociation du contrat, et, en cas d’échec de cette discussion amiable, de faire intervenir le juge pour modifier le contrat. Le texte prévoit expressément que, pendant cette phase, chacune des parties « continue à exécuter ses obligations ».
Il est loisible aux parties d’enclencher une demande de renégociation du contrat sur le fondement de l’imprévision si toutes les conditions sont remplies mais cela n’autorise pas la suspension du paiement des loyers.
Pour les commerces non concernés par l’arrêté de fermeture, toute suspension du loyer intervenant sans l’accord du bailleur est susceptible de caractériser une faute contractuelle.
