Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est « de nature à avoir une incidence favorable » sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, et ce indépendamment de son incidence « effective et réelle » sur le commerce exploité dans les locaux.
Les litiges relatifs aux possibilités de déplafonnement du loyer de renouvellement d’un bail commercial se cristallisent souvent autour de la définition de la notion d'évolution des facteurs locaux de commercialité.
La Haute juridiction réaffirme ici la position de la jurisprudence en précisant que la modification des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement dès lors qu’elle est « de nature » à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une incidence effective sur le commerce exploité.
« 5. Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
La distinction est subtile, mais essentielle pour la démonstration à mener devant le Juge des Loyers Commerciaux : l’incidence n’a pas forcément à être effective dès lors qu’elle est établie dans sa potentialité.
Cette nuance élargit le champ des situations susceptibles de justifier un déplafonnement, tout en complexifiant les débats judiciaires.
En pratique, la démonstration devra être basée à la fois sur des éléments tangibles, mais également extrapolatifs, en appréciant la nature et l’ampleur de la modification des facteurs locaux (création d’une zone piétonne, arrivée d’un centre commercial, aménagements urbains, etc.), pour déterminer si celle-ci est suffisamment significative pour être considérée comme pouvant avoir une incidence favorable.
Elle appelle donc à une vigilance accrue dans les fixations judiciaires, notamment dans les affaires où la corrélation entre les transformations de l’environnement commercial et les performances du locataire ne sont pas manifestes.
3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin
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