L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Le 6 février 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt majeur (n° 23-18.360) concernant les pouvoirs du juge en matière de suspension des effets d’une clause résolutoire.
En l’espèce, un bail commercial avait été conclu le 2 août 2004 entre une société civile immobilière (SCI), bailleresse, et une personne physique, locataire. Ce bail portait sur l’exploitation d’un restaurant et stipulait que les lieux loués devaient rester ouverts, exploités et achalandés, sauf exceptions légales.
Le 10 janvier 2019, la bailleresse a constaté la fermeture du restaurant et, le 24 janvier 2019, a délivré un commandement de reprendre l’exploitation, sous la sanction de la clause résolutoire prévue au contrat.
Faute de réaction positive du locataire, la bailleresse a saisi le tribunal, lequel a constaté la résiliation du bail.
Le locataire a alors sollicité du tribunal la suspension des effets de cette clause résolutoire et l’octroi d’un délai pour se mettre en conformité.
Position de la Cour d’appel
Par un arrêt du 30 mars 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande de suspension du locataire et constaté la résiliation du bail, considérant que l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce ne pouvait s’appliquer qu’aux manquements relatifs au paiement des loyers et des charges, et ne pouvait pas s’appliquer aux obligations de faire, comme celle, non respectée en l’espèce, d’exploiter le fonds dans les lieux loués.
Une interprétation censurée par la Cour de cassation
Saisie du litige, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en toutes ses dispositions. Elle rappelle que l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge de suspendre les effets d’une clause résolutoire pour tous types de manquements contractuels imputables au locataire, et non uniquement pour les impayés de loyers ou de charges.
Conséquences pratiques
Cet arrêt constitue une évolution significative dans la protection des locataires commerciaux. Il confirme que la faculté du juge de suspendre une clause résolutoire ne se limite pas aux défauts de paiement, mais s’étend à d’autres obligations essentielles du bail commercial, telles que l’exploitation effective du fonds.
Les bailleurs devront désormais intégrer cette jurisprudence dans la gestion de leurs baux commerciaux et anticiper d’éventuelles contestations des locataires en cas d’activation d’une clause résolutoire pour inexploitation des lieux loués.
Du reste, encore faut-il que la clause résolutoire soit correctement rédigée et actionnée et notamment qu’elle vise précisément le manquement reproché au locataire.
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