Un bail dont la résiliation est acquise par une clause résolutoire, ne peut être à nouveau résilié, plus tard, par l’effet d’une résolution judiciaire
La Cour de cassation a précisé qu’une demande de résolution judiciaire formulée par un locataire après acquisition de la clause résolutoire ne pouvait aboutir.
En l’espèce, un incendie est survenu dans des locaux loués en vertu d’un bail commercial.
A la suite de cet incident, la locataire a assigné les bailleurs en réparation et en indemnisation puis les bailleurs ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, en raison de loyers impayés ; en défense, la locataire a fait valoir une demande de résolution judiciaire du bail pour manquement des bailleurs.
Dans un arrêt du 26 janvier 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, a constaté que le bail était résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 7 janvier 2018, soit un mois après la signification du commandement de payer. Par conséquent, elle a rejeté la demande de résiliation judiciaire formulée ultérieurement par la locataire.
Par un arrêt du 06 février 2025 (3e Civ., n°23-17.922), la Cour de cassation confirme pleinement cette analyse rappelant que la demande de résiliation judiciaire ne peut pas aboutir une fois la clause résolutoire régulièrement mise en œuvre.
Cet arrêt illustre une application rigoureuse du mécanisme de la clause résolutoire et souligne la nécessité pour les locataires de strictement respecter leurs obligations de paiement et d’agir rapidement en cas de difficulté.
En revanche, la demande de la locataire nous apparaissait raisonnable et précautionneuse, dans la mesure où, si la clause résolutoire avait été invalidée car, par exemple, actionnée de mauvaise fois par le bailleur, alors la locataire avait tout intérêt à faire juger que le bail était résilié en raison d’une faute du bailleur.
Si vous êtes confronté à un contentieux locatif, notre équipe en droit immobilier au sein du cabinet BIGNON LEBRAY est à votre disposition pour défendre vos intérêts. N’hésitez pas à nous contacter !
Découvrez toutes les actualités du département Droit Immobilier & Gestion Immobilière en cliquant sur ce lien.
