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31/01/2023

Baux commerciaux – Exercice du droit de préférence et paiement des honoraires de commercialisation

Bail commercial

Cass., 3e civ, 28 septembre 2022, n°21-18.007

La Cour de Cassation s’était déjà prononcée en cas d’exercice du droit de préemption d’un locataire en considérant que l’offre faite au preneur à bail ne lui donne aucun pouvoir de négociation, mais seulement la possibilité d’accepter ou de refuser l’offre et que dès lors, les honoraires de négociation ne pouvaient pas être mis à la charge du Preneur (Cass. 3e civ, 28 juin 2018, n°17-14.065).

La Cour de cassation est intervenue dans un nouvel arrêt portant sur la même question mais dans un cas où le prix proposé au preneur incluait les honoraires de commercialisation en vertu d’une clause du bail.

Dans ce cas, le Cour de Cassation considère que les honoraires de commercialisation doivent être supportés par le preneur. En l’espèce le preneur avait exercé son droit de préférence, mais au seul prix du bien (hors honoraires), de sorte que la Cour considère qu’il n’a pas valablement exercé son droit. Le propriétaire pouvant valablement passer la vente avec le candidat acquéreur initial.

Dès lors la clause du contrat qui encadre le droit de préférence, ainsi que les modalités selon lesquelles le preneur exerce le droit de préférence doivent être regardées avec rigueur pour éviter les déconvenues.

1er arrêt : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 septembre 2022, 21-18.007, Inédit – Légifrance

2e arrêt : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 juin 2018, 17-14.605, Publié au bulletin – Légifrance