Baux commerciaux et clause dérogatoire à l’article L.145-39 du Code de commerce

Cass.Civ 3ème, 30 mars 2017 (pourvoi n° 16-13914)

Selon l’article L. 145-39 du Code de commerce, si par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, les parties peuvent solliciter judiciairement la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher ni plafond.

Dans son arrêt rendu le 30 mars 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme le caractère d’ordre public de cet article en rappelant que les parties ne peuvent, renoncer par avance, par une clause du bail, à l’application de ce texte.

En l’espèce, un preneur avait, sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce, sollicité judiciairement la fixation du loyer à la valeur locative laquelle s’avérait être inférieure au loyer contractuel initial.

Le bailleur s’était opposé à cette demande en invoquant une clause du bail aux termes de laquelle le preneur avait renoncé à « faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel (…), même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel. »

La Cour d’appel de Paris avait fait droit à la demande du bailleur et avait fixé le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial (loyer plancher).

Au double visa des articles L.145-15 et L. 145-39 du Code de commerce, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Paris au motif que « la renonciation par le preneur à son droit d’obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis, soit après le constat d’une augmentation du loyer de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ».