Baux commerciaux et faculté de résiliation triennale du preneur

En matière de bail commercial, l’article L. 145-4 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le preneur de donner congé à chaque période triennale.

Toutefois, par dérogation à ce principe, les exploitants de résidence de tourisme sont privés de cette faculté, conformément à l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi du 22 juillet 2009.

Dans son arrêt rendu le 9 février 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme, dans un attendu de principe :
– que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce est d’ordre public, alors même qu’il n’est pas visé par l’article L. 145-15 du Code de commerce,
– et que ce texte a vocation à s’appliquer aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, alors même que la loi n’avait prévu aucune disposition en ce sens.

Cette décision est étonnante au regard du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle (article 2 du Code civil), auquel il ne peut être dérogé qu’en cas d’ordre public impérieux (qualificatif qui ne figure pourtant pas dans l’arrêt de la Cour de cassation).

Dès lors que la loi Pinel du 18 juin 2014 a prévu que toute clause dérogeant à la faculté de résiliation triennale du locataire (article L. 145-4 du Code de commerce) était désormais réputée non écrite, on peut se demander si les Preneurs ne vont pas être tentés d’invoquer cette jurisprudence afin de faire juger l’illéceité d’une clause les privant de cette faculté, alors même que le Bail aurait été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.