Option TVA sur les locations de locaux nus à usage professionnel : possibilité d’opter local par local, et non pas immeuble par immeuble

Conseil d’Etat, 9 septembre 2020, n° 439143, min. c/ SCI EMO

Les locations de locaux nus à usage professionnel ne sont pas soumises en principe à la TVA.

Toutefois, l’article 260, 2° du CGI donne la possibilité au bailleur d’opter pour la TVA pour de telles locations.

Précisant ce régime d’option, l’article 193 de l’annexe II au CGI dispose que :

« (…) Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.

Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du code général des impôts et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie. »

 S’appuyant sur une interprétation littérale de ce texte, l’administration fiscale avait refusé à un bailleur possédant plusieurs locaux dans un même immeuble le droit d’opter à la TVA pour certains locaux sans opter pour d’autres. Selon l’administration, une seule alternative était possible : soit le contribuable opte pour tous les locaux de l’immeuble soit il n’opte pour aucun d’entre eux.

Le Conseil d’Etat vient de juger qu’une telle analyse était erronée.

Pour les juges, les dispositions précitées du CGI doivent être interprétées conformément au droit communautaire, lequel prévoit que le principe est l’exonération de TVA et que l’option pour la TVA n’est qu’une dérogation à ce principe.

Par conséquent, le Conseil d’Etat décide qu’un bailleur de locaux nus à usage professionnel peut, certes, opter pour soumettre l’ensemble des locaux d’un même immeuble à la TVA, mais n’y est nullement obligé. Le caractère global de l’option ne peut pas être obligatoire, au risque de faire la taxation le principe et l’exonération l’exception, ce qui serait contraire au droit de l’Union européenne.

Le bailleur peut ainsi choisir d’opter à la TVA pour certains locaux éligibles exploités dans un même immeuble ou ensemble immobilier, sans opter pour d’autres locaux de ce même immeuble ou ensemble immobilier.