Revirement sur la sanction du non respect des conditions de validité du mandat de la loi Hoguet (mandat des agents immobiliers)

Cass, ch mixte, 24 février 2017, n°15-20.411

Un agent immobilier était titulaire d’un mandat d’administration et de gestion d’un bien immobilier donné à bail, à usage d’habitation, comportant le pouvoir de « donner tous congés ». A l’approche du terme du bail, le propriétaire lui a indiqué qu’il le mandatait pour vendre l’appartement et délivrer congé au locataire.

Ce dernier a alors assigné le bailleur en nullité du congé, invoquant la violation des prescriptions formelles de la loi Hoguet. Il fait, plus précisément, valoir que l’agent immobilier ne justifie pas d’un mandat spécial pour délivrer congé pour vendre et qu’en toute hypothèse, la lettre le mandatant ne mentionne pas la durée du mandat et ne comporte pas le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats, ce qui est en violation de la loi Hoguet.

Jusqu’à présent, la Cour de cassation jugeait que les dispositions de la loi Hoguet qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt (Civ 1ère, 25 février 2003, n°01-00.461, Civ 3ème, 8 avril 2009, n°07-21.610).

Par cet arrêt la chambre mixte de la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence, en considérant que la méconnaissance de ces dispositions doit être sanctionnée par une nullité relative, rejetant ainsi l’action en nullité du congé intentée par le locataire. Désormais, il y a donc lieu de considérer que le locataire qui est tiers au contrat de mandat ne peut plus se prévaloir de la violation des dispositions de la loi Hoguet. Ainsi, la seule protection à laquelle doivent veiller les juges dans le cadre de la loi Hoguet, c’est celle du mandant dans ses rapports avec le mandataire uniquement.