Comment procéder aux remboursements consécutifs lorsqu’une clause d’indexation est réputée non écrite
La clause d’indexation permet l’évolution automatique d’un loyer en fonction d’un indice de référence, dans les baux, l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
Les clauses d’indexation étant par principe interdites, elles doivent, pour être valables par exception, respecter les strictes dispositions des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier, qui sont d’ordre public.
A défaut, elles sont réputées non écrites, notamment lorsqu’elles prévoient une indexation uniquement à la hausse ou font application d’un indice illicite ou inadapté.
Dans un arrêt rendu le 23 janvier 2025 (n°23-18.643) la Cour de cassation rappelle que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause d’indexation n’est soumise à aucune prescription. Ainsi, un locataire peut soulever cette irrégularité à tout moment, par voie d’action ou d’exception (en défense).
En revanche, le remboursement des sommes indument payées, en application d’une clause qui serait réputée non écrite ; se limite aux cinq années précédent l’assignation, en application de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil.
Se pose dès lors la question du calcul du remboursement du par le bailleur au preneur dans cette situation.
L’arrêt rendu pose deux principes, qui semblent mathématiquement et économiquement évidents, mais qui sont désormais clairement rappelés :
Il convient de comparer les loyers effectivement versés avec les loyers corrigés, c’est-à-dire ceux qui auraient été dus sans application de la clause réputée non écrite, et ce depuis la prise d’effet du bail, pour ensuite, s’attacher au surplus payé sur les cinq dernières années.
Le calcul des restitutions peut sembler simple, mais des situations plus complexes peuvent se poser telles que, par exemple, en cas de modification du loyer en cours de bail.
Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n°23-18.643
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