Quelle est l’incidence de la communication d’un état des risques obsolètes sur la validité d’un bail commercial ?
La Cour de cassation répond à la question de l’incidence de la communication d’un état des risques obsolètes sur la validité d’un bail commercial, dans un arrêt rendu le 21 septembre 2023 (Ccass, civ. 3, 21 septembre 2023, 22-15.850).
En l’espèce, à la suite de la signature d’un bail commercial, le preneur a souhaité se rétracter, et a renoncé à prendre possession des locaux. Le Bailleur a alors saisi le tribunal judiciaire pour qu’il condamne le locataire à lui verser les loyers et charges impayés à compter de la date prévue pour la prise d’effet du bail.
Or, un état des risques naturels et technologiques (ERP) daté de plus de six mois avait été annexé audit bail.
Le Preneur, pour se soustraire à cette demande de paiement s’est donc appuyé sur les dispositions des articles L125-5 du code de l’environnement, qui prévoit qu’un ERP doit être annexé au bail, et R125-26 du même code, qui précise que l’ERP doit être accompagné du dossier permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus et surtout, qu’il doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location.
Sur ces fondements, le preneur a sollicité la résolution du contrat de bail commercial aux torts du bailleur.
Le tribunal judiciaire puis la Cour d’Appel ont accédé à la demande du preneur au motif que ce dernier était en droit de poursuivre la résolution du contrat sur ce fondement, sans pour autant devoir justifier d’un préjudice.
Le bailleur s’est alors pourvu en cassation.
La Cour de cassation a censuré très clairement l’arrêt de la Cour d’Appel, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), en réaffirmant la nécessité de prouver un manquement grave de la partie à l’encontre de laquelle la résiliation du contrat est demandée.
En l’occurrence, la Cour de cassation fait une distinction intéressante et importante entre un ERP qui serait manquant, et un ERP qui serait « simplement » périmé.
Dans l’hypothèse où aucun ERP n’a été annexé au bail, il faut considérer que l’obligation d’information n’a pas été satisfaite ; situation qui peut être sanctionnée par la résiliation du contrat. En revanche, dans l’hypothèse d’un ERP périmé, comme en l’espèce, l’appréciation du tribunal se fait au cas par cas, selon que le preneur justifie qu’il subit, ou non, un préjudice du fait de la péremption de l’information transmise.
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