Condition suspensive : la Cour de cassation confirme que si la condition ne pouvait pas se réaliser, son bénéficiaire n’est pas fautif d’avoir manqué à ses obligations

(Cass. 3e civ. 9-11-2023 n° 22-13.900)

Dans un arrêt du 09 novembre 2023, la Cour de cassation a estimé que la non-réitération de la vente n’est pas imputable à l’acquéreur qui demande un prêt non conforme aux stipulations de la promesse de vente dès lors que la banque lui aurait de toute façon refusé le prêt, peu importe qu’il ait obtenu un accord de principe.

En l’espèce, une promesse de vente a été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt remboursable en deux ans. Une banque oppose un refus, une autre ne donne qu’un accord de principe. La réitération de la vente n’ayant pas lieu, le vendeur réclame le bénéfice de clause pénale, au motif que l’acquéreur aurait empêché la réalisation de la condition suspensive en sollicitant un prêt qui n’était pas conforme aux dispositions de la promesse de vente.

La Cour d’appel de Grenoble estime qu’aucune faute ne pouvait être reprochée aux emprunteurs pour avoir sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque leur aurait de toutes façons refusé le prêt en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières mais condamne tout de même l’acquéreur à payer au vendeur la somme séquestrée  au motif que la non-réitération de la vente est lui est imputable car il s’est engagé avec une légèreté blâmable et a obtenu le principe d’un accord de financement

La Cour de cassation ne suit pas la Cour d’appel et casse l’arrêt en estimant que la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations relatives à l’absence de faute des acquéreurs dans la défaillance de la condition suspensive. D’autre part, un accord de principe ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt.  

Ce faisant, la Cour de cassation retient que si la condition suspensive ne pouvait pas se réaliser, son bénéficiaire n’est pas fautif d’avoir manqué à ses obligations, et rappelle qu’un accord de principe ne vaut pas offre de prêt caractérisant l’obtention du prêt.