Les « dark stores » désormais considérés comme des entrepôts

=> CE sect. cont., 6^e et 5^e ch, 23 mars 2023, n°468360, Ville de Paris c/ Sté Frichti

Dans un arrêt récent du 23 mars 2023, le Conseil d’Etat détermine pour la première fois la destination des « dark stores » au sens du Code de l’urbanisme : des entrepôts.

Le conseil d’état estime que les deux critères déterminants pour qu’une activité entre dans la catégorie de « commerces et activités de services » sont l’existence ou non d’une surface de vente et l’accueil d’une clientèle.

Ces deux critères ne sont pas respectés par les « dark stores » et « Dark Kitchen » dont l’objet est de stocker des marchandises destinées à être livrées rapidement à des clients (pas de vente direct / pas de point de retrait sur place).

=> Décret n°2023-195, 22 mars 2023, JO 24 mars / Arr. 22 mars 2023, JO 24 mars

Concomitamment à l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat, ont été publié au journal officiel du 24 mars 2023 :

• Le décret n°2023-195 du 22 mars 2023 qui est venu modifier la nomenclature des destinations et sous-destinations des constructions établies par les articles R.151-27 et R.151-28 du Code de commerce ;
• Un arrêté du même jour, qui a conféré une nouvelle définition à de nombreuses sous-destination de la nomenclature susvisée et qui a modifié la définition des « Entrepôts » dorénavant défini comme des « constructions destinées à la logistique, au stockage, ou à l’entreposage des biens sans surface de vente ».

A retenir :

1- Les critères de l’accueil d’une clientèle et de l’existence d’une surface de vente sont donc essentiels pour déterminer si le « dark-store » ou « dark kitchen » doit être considéré comme un entrepôt ou comme un local commercial.

2- En fonction de la catégorie retenue :

• Cela pourrait impliquer un changement d’affectation du local, qui est soumis à autorisation d’urbanisme ;
• Cela déterminera également la nature du titre d’occupation des locaux (un bail commercial n’étant pas adapté à un entrepôt puisqu’il ne constitue pas le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce (Cass. 3e civ, 16 juin 2004, n°03-11.314).

Précisions étant faite que les parties peuvent toujours convenir contractuellement de se soumettre au statut des baux commerciaux.