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11/06/2024

De l’inopposabilité d’une vente d’immeuble au preneur à bail commercial

Dans une décision du 16 mai 2024, la Cour de Cassation rappelle que les conventions ne font loi qu’entre les parties et que le preneur peut agir en répétition de l’indu contre le bailleur initial

Une décision du 16 mai 2024 de la Cour de Cassation renvoie aux applications pratiques du principe selon lequel les convention ne font loi qu’entre les parties.

En l’espèce, un locataire commercial (enseigne Maison du Monde) avait réglé les causes d’un commandement de payer à son bailleur (Mercialys), tout en précisant qu’elle en contestait le bien fondé et se réservait la possibilité d’agir en répétition de l’indu. Le bailleur avait ensuite cédé l’immeuble à la société Immorente en prenant soin, pensait-il, de prévoir à l’acte de vente une clause prévoyant la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur, en qualité de bailleur, et précisant expressément que l’acquéreur ferait son affaire personnelle de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.

Sauf que cet acte de vente et les engagements qui y sont pris, ne sont pas opposables au preneur, qui n’en est pas partie.

Dès lors la Cour de Cassation a censuré la Cour d’appel qui avait mis hors de cause le bailleur originaire, et rappelle que le preneur est parfaitement fondé à agir en répétition de l’indu à l’encontre du bailleur originaire.

L’arrêt, très clair, est rendu au visa des articles 1165 et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1743, alinéa 1er, du code civil.

Civ. 3e , 16 mai 2024, FS-B, n° 22-19.922


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