Le nouvel impôt sur la fortune immobilière

La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF pour le remplacer par un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), régi par les articles 964 à 983 nouveaux du CGI. L’IFI se définit comme un « impôt annuel sur les actifs immobiliers ». A la différence de l’ISF, son assiette ne concerne que les biens et droits immobiliers. La définition des redevables, le fait générateur (la détention au 1^er janvier), le seuil d’imposition (1.300.000€) et le barème restent inchangés par rapport aux règles applicables en matière d’ISF.

L’ASSIETTE DE L’IFI

Le principal changement concerne l’assiette de l’impôt, composée désormais de l’ensemble des immeubles détenus directement par les redevables, ainsi que de ceux détenus indirectement par l’intermédiaire de sociétés ou d’organismes de placement, lorsque ces immeubles ne sont pas affectés à l’activité des entités en question.

Exception – Actionnaires minoritaires. Les titres de sociétés exerçant une activité opérationnelle sont exclus de l’IFI des actionnaires minoritaires, définis comme ceux qui détiennent seuls ou avec les personnes de leur foyer fiscal, directement ou indirectement, moins de 10% du capital ou des droits de vote de ces sociétés (5% pour les SIIC).

Exception – Affectation des biens à une activité opérationnelle. Ne sont pas pris en considération pour les besoins de l’IFI, les biens détenus par une société dont le redevable détient les titres, ou ceux détenus par une filiale de cette société, dès lors que ces biens sont affectés à l’activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) de la société propriétaire ou, sous certaines conditions, d’une société de son groupe.

Clause de bonne foi. Echappe également à l’IFI le redevable minoritaire (moins de 10%) qui, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’évaluation de la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de biens ou droits immobiliers qu’il détient indirectement. Cette clause ne s’applique pas si le redevable contrôle, directement ou indirectement, avec son groupe familial, la société propriétaire des biens immobiliers, ou si une personne de son foyer fiscal se réserve la jouissance de ces biens, en fait ou en droit.

Exonération des biens professionnels. Les actifs immobiliers affectés à l’activité principale du redevable de l’IFI, soit directement, soit indirectement par l’intermédiaire d’une société de personnes, sont exonérés. Lorsque l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale est exercée au sein d’une société imposable à l’IS, l’exonération s’applique aux immeubles d’exploitation détenus ou mis à disposition de cette société par le redevable, sous réserve du respect dans cette société des conditions historiquement posées en matière d’ISF pour la qualification de biens professionnels (participation minimum, exercice d’une fonction de direction dont la rémunération représente plus de la moitié des revenus professionnels du contribuable). Lorsque le redevable possède des parts dans plusieurs sociétés, celles-ci peuvent, comme par le passé, constituer un seul bien professionnel lorsque les sociétés ont des activités similaires ou connexes et complémentaires.

Exonération de certaines catégories de biens fonciers. Les exonérations existantes en matière d’ISF qui concernent les propriétés en nature de bois et forêts sous réserve d’une garantie de gestion durable, les parts de groupements forestiers, les biens donnés à bail à long terme et les parts de GFA, à hauteur de trois-quarts de leur valeur, sont maintenues pour l’IFI.

Démembrement de propriété. Les biens grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Des exceptions à ce principe sont limitativement énumérées par la loi (notamment l’usufruit légal du conjoint survivant) ; dans ces hypothèses, les actifs sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire, pour une proportion déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Crédit-bail et location accession. La valeur au 1^er janvier des actifs immobiliers objets d’un contrat de crédit-bail ou de location-accession à la propriété immobilière, est comprise dans le patrimoine du preneur ou de l’accédant, après déduction du montant des loyers ou redevances restant à courir ainsi que du montant de l’option d’achat.

L’ETABLISSEMENT DE L’IMPOT

Comme pour l’ISF, la valeur des actifs à retenir est la valeur réelle au 1^er janvier. Un abattement de 30% s’applique au titre de la résidence principale. La valeur réelle des titres de sociétés interposées est retenue pour une fraction représentative des actifs immobiliers sous-jacents.

Dettes déductibles. Le nouvel article 974 dresse une liste limitative des dettes déductibles souscrites par le redevable qui se rattachent à cinq catégories : acquisition de biens ou droits ; réparation et entretien ; amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement ; impositions se rattachant à ces propriétés ; acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des actifs imposables.

La loi exclut, en principe, la déduction des prêts contractés directement (ou par société interposée) auprès du redevable de l’IFI ou d’un membre de son foyer fiscal.

Par ailleurs, pour la valorisation des titres des sociétés détenant un actif immobilier, certaines dettes contractées auprès du redevable ou de son foyer fiscal ou de sociétés qu’ils contrôlent sont présumées abusives ; ces passifs ne sont déductibles que si, selon les cas, le redevable justifie qu’ils n’ont pas un objectif principalement fiscal, ou justifie du caractère normal des conditions du prêt.

En outre, les prêts contractés (directement par le redevable ou par une société interposée) auprès des membres de la famille (hors foyer fiscal) ou auprès d’une société contrôlée par le redevable (avec son groupe familial) ne sont déductibles qu’à condition de stipuler des conditions normales.

Enfin, la loi prévoit un plafond de déduction des dettes des gros patrimoines : lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant de dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

Barème. Le barème et le mécanisme de décote de l’IFI sont identiques à ceux en vigueur pour l’ISF ; le taux marginal est de 1,50% pour une valeur nette taxable de patrimoine supérieure à 10.000.000 d’euros.

Plafonnement. Le cumul de l’IFI et des impôts dus en France et à l’étranger en raison des revenus et produits de l’année précédente est plafonné à 75% du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels, l’excédent venant en diminution de l’IFI. Un nouveau mécanisme permet d’imputer sur l’IFI exigible en France les éventuels impôts équivalents acquittés à l’étranger.

Obligations déclaratives. L’IFI est contrôlé comme en matière de droits d’enregistrement. Les modalités de déclaration sont désormais les mêmes pour tous les redevables, il n’existe plus de distinction selon le montant du patrimoine taxable : les redevables doivent mentionner le montant de leur valeur brute et de leur valeur nette taxable sur leur déclaration de revenus n°2042 et détailler les biens taxables sur des annexes. Les obligations seront précisées par décret.