#Juillet 2018 – Droit Immobilier

La location gérance irrégulière est un motif valable de refus de renouvellement d’un bail commercial 

Cass. 3ème Civ. 22 mars 2018 n°17-15830

L’article L.144-3 du code de commerce prévoit que la mise en location gérance d’un fonds de commerce n’est possible que si le commerçant a exploité préalablement le fonds, au moins pendant deux années. A défaut, la location gérance encourt une nullité absolue et le bailleur peut valablement, sur ce motif, refuser le renouvellement sans avoir à payer d’indemnité d’éviction.

Bail commercial désavantageux : attention à la responsabilité du gérant de la SCI bailleresse 

Cass. 3ème Civ. 5 juillet 2018 n°17-19811

Une SCI fait l’objet d’une liquidation judiciaire à l’issue de laquelle les soldes des comptes courants d’associés ne peuvent être reversés faute d’actif. Un associé de la SCI a recherché la responsabilité du gérant de la société en soulevant que la liquidation judiciaire avait été précipitée par une faute de gestion, à savoir d’avoir consenti un bail commercial à des conditions désavantageuses pour la SCI.  La Cour de Cassation rappelle que, si la responsabilité du gérant peut être engagée en cas de préjudice causé à la société par une faute dans la gestion, il faut néanmoins démontrer un lien de causalité  entre la faute et le préjudice ; lien non démontré en l’espèce.

Un constructeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité, présumée par l’article 1792 du code civil,  en alléguant l’absence de faute 

Cass. 3ème Civ. 12 avril 2018 n° 17-20254

Un maitre d’ouvrage contracte avec une entreprise et un maitre d’œuvre. Après réception, un sinistre en sous-sol est déclaré. L’expert judiciaire retient l’erreur de conception du maître d’œuvre mais aucune faute de l’entreprise.
Le maître d’ouvrage assigne les deux en responsabilité décennale. L’entreprise tente d’y échapper en alléguant l’absence de toute faute. La Cour de Cassation rappelle la présomption de responsabilité de l’article 1792 et le fait que l’absence de faute n’est pas une cause exonératoire. L’entreprise est donc tenue à l’égard du maître d’ouvrage et peut uniquement demander la garantie pleine et entière du maître d’œuvre.

Copropriété et engagements (presque) perpétuels  

Cass. 3ème Civ.   7 juin 2018 n°17-17240

Une SCI a acquis divers lots dans une copropriété, dont un à usage de piscine. Un avenant au règlement de copropriété contenait l’engagement des propriétaires de ce lot à assumer les frais de fonctionnement de la piscine tout en autorisant son accès gratuit aux autres copropriétaires. Cet engagement était prévu aussi longtemps que l’immeuble demeurera soumis au statut de la copropriété .
La SCI acquéreur du lot a souhaité mettre fin à cette autorisation en faisant valoir le principe de prohibition des engagements perpétuels.
La Cour de Cassation n’a pas fait droit à cette analyse, estimant que les parties avaient fixé un terme par la convention en la limitant à la durée d’existence du statut de la copropriété.