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31/03/2023

Indemnité d’occupation et Bail Commercial

Cass., 3ème civ., 16 mars 2023, n°21-19.707

La Cour de cassation a rappelé la nature de la prescription applicable à l’indemnité d’occupation, due par le preneur d’un bail commercial au bailleur, pour la période postérieure à la date d’effet d’un congé, pendant laquelle le preneur occupe néanmoins les lieux en application du droit à demeurer dans les lieux résultant de l’article L.145-28 du code de commerce.

En l’espèce, le bailleur avait donné congé au preneur, à effet au 31 décembre 2013, en offrant le renouvellement.

Le preneur a d’abord accepté le renouvellement, puis y a renoncé en invoquant le droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et indiqué qu’il restituerait les lieux loués le 31 décembre 2015 ; il n’a finalement restitué les lieux que le 13 mars 2017.

Le bailleur a contesté la renonciation au renouvellement et assigné son preneur pour que soit fixé le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 30 novembre 2016, le juge des loyers a validé la fin du bail au 31 décembre 2015 par l’effet de la renonciation du preneur au renouvellement

Le bailleur a donc assigné le preneur pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, en lieu et place du loyer, pour la période comprise entre le 1er janvier 2014 et le 13 mars 2017.

Le preneur a opposé la prescription biennale, applicable aux actions relatives au statut des baux commerciaux en application de l’article L.145-60 du code de commerce.

La Cour d’appel a néanmoins estimé que l’action du bailleur était recevable car soumise à la prescription quinquennale.

La Cour de cassation a censuré la Cour d’appel et a estimé que la nature de la prescription devait s’apprécier selon la période envisagée :

  • L’action en paiement d’une indemnité d’occupation ayant précédé l’exercice du droit d’option, relève du statut des baux commerciaux (article L.145-57 du code de commerce) et, est soumise à la prescription biennale,
  • L’action en paiement d’une indemnité d’occupation concernant la période du maintien dans les lieux du preneur, après l’exercice de son droit d’option, est soumise au droit commun et à la prescription quinquennale

Ces délais courent à compter du jour où le qui commence à courir, à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’exercice du droit d’option par le preneur.