Indemnité d’occupation et Bail Commercial

Cass., 3^ème civ., 16 mars 2023, n°21-19.707

La Cour de cassation a rappelé la nature de la prescription applicable à l’indemnité d’occupation, due par le preneur d’un bail commercial au bailleur, pour la période postérieure à la date d’effet d’un congé, pendant laquelle le preneur occupe néanmoins les lieux en application du droit à demeurer dans les lieux résultant de l’article L.145-28 du code de commerce.

En l’espèce, le bailleur avait donné congé au preneur, à effet au 31 décembre 2013, en offrant le renouvellement.

Le preneur a d’abord accepté le renouvellement, puis y a renoncé en invoquant le droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et indiqué qu’il restituerait les lieux loués le 31 décembre 2015 ; il n’a finalement restitué les lieux que le 13 mars 2017.

Le bailleur a contesté la renonciation au renouvellement et assigné son preneur pour que soit fixé le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 30 novembre 2016, le juge des loyers a validé la fin du bail au 31 décembre 2015 par l’effet de la renonciation du preneur au renouvellement

Le bailleur a donc assigné le preneur pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, en lieu et place du loyer, pour la période comprise entre le 1^er janvier 2014 et le 13 mars 2017.

Le preneur a opposé la prescription biennale, applicable aux actions relatives au statut des baux commerciaux en application de l’article L.145-60 du code de commerce.

La Cour d’appel a néanmoins estimé que l’action du bailleur était recevable car soumise à la prescription quinquennale.

La Cour de cassation a censuré la Cour d’appel et a estimé que la nature de la prescription devait s’apprécier selon la période envisagée :

• L’action en paiement d’une indemnité d’occupation ayant précédé l’exercice du droit d’option, relève du statut des baux commerciaux (article L.145-57 du code de commerce) et, est soumise à la prescription biennale,
• L’action en paiement d’une indemnité d’occupation concernant la période du maintien dans les lieux du preneur, après l’exercice de son droit d’option, est soumise au droit commun et à la prescription quinquennale

Ces délais courent à compter du jour où le qui commence à courir, à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’exercice du droit d’option par le preneur.