La responsabilité du garant d’achèvement dans la construction immobilière en Polynésie française

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Mai 2023 – n° 22-13.696

Un promoteur a fait construire un immeuble à usage d’habitation en Polynésie française dont il a vendu des lots en l’état futur d’achèvement à une société civile immobilière (la SCI).

Une garantie d’achèvement avait été souscrite sous la forme d’un cautionnement bancaire auprès d’une banque, conformément aux dispositions de l’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation.

À la suite de l’apparition de difficultés, le promoteur, la banque et la SCI, ont conclu un protocole pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage.

Ultérieurement, le promoteur a été mis en redressement puis en liquidation judiciaire. Les travaux mentionnés au protocole ont été financés en partie par la garantie d’achèvement et en partie directement par la SCI.

En appel, la cour avait condamné la SCI à payer l’intégralité du solde du prix de vente à la banque, en retenant qu’il ne serait pas établi que les travaux restant à réaliser aient été pris en charge par les acquéreurs directement et non en exécution de la garantie d’achèvement.

La Cour de cassation casse et annule cet arrêt aux motifs que la créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en œuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant.

Il appartenait, dès lors, au garant qui réclame à l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage.

A retenir : Le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, doit conserver la preuve des travaux qu’il réalise afin de pouvoir en solliciter ultérieurement le remboursement à l’acquéreur.