L’aggravation d’un vice apparent peut-il caractériser un vice caché ?

C’est à cette question qu’a répondu positivement la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 14 septembre 2023 (Ccass, civ. 3, 14 septembre 2023, 22-16623).

En l’espèce, un couple a acquis une maison avec piscine. Lors de la vente, des fissurations des murs et de la façade de la maison ainsi que sur la piscine sont visibles.

Après une procédure d’expertise qui a confirmé les désordres, les acquéreurs ont assigné les vendeurs au fond, aux fins d’obtenir, sur le fondement des vices cachés, une indemnisation de leurs préjudices.

Le tribunal judiciaire puis la Cour d’Appel ayant accéder à la demande d’indemnisation des acquéreurs, les vendeurs ont interjeté appel de la décision.

La Cour de cassation a rendu une décision très claire : c’est à bon droit que la Cour d’appel a retenu le fondement des vices cachés pour indemniser les acquéreurs dans la mesure où elle a relevé que les fissures affectant les murs porteurs, les cloisons, les carrelages et les plafonds, dont certaines traversantes, ainsi que les failles affectant la structure du bassin de la piscine, avaient pour origine l’inadaptation des fondations au sol d’assise et qu’elles présentaient un caractère évolutif, supposant une période d’observation d’au moins une année.

La Cour de cassation prend toutefois en considération :

• D’une part la qualité des acquéreurs, qui n’étaient pas des professionnels du bâtiment, pour en déduire que ces derniers ne pouvaient pas apprécier l’ampleur des vices et appréhender leurs conséquences évolutives.
• D’autre part l’absence de bonne foi des vendeurs, ces derniers ayant : Habité l’immeuble pendant vingt ans et procédé à la régularisation d’une déclaration de sinistre au sujet desdites fissurations litigieuses.

Cette décision plutôt sévère à l’égard des vendeurs fait état d’une appréciation souple des conditions d’application d’un vice caché, y intégrant des vices apparents lors de la vente, mais dont l’aggravation peut amener à les qualifier, à postériori, comme des vices cachés.