Location de logement indécent : refus d’indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs du propriétaire exproprié pour cause d’utilité publique
Cass. 3e civ, 11 janvier 2023, n°21-23.792
Lorsque l’expropriation pour cause d’utilité publique porte sur une habitation principale ne répondant pas aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé à l’indemnisation de la perte de revenus locatifs.
La question posée à la Cour était de savoir si les indemnités d’expropriation pour perte de revenus locatifs étaient dues au bailleur d’un logement non décent.
En pratique, un propriétaire ayant un lot de copropriété divisé en deux chambres de service mises en location souhaite obtenir des indemnités au titre de la perte de revenus locatifs du fait de l’expropriation.
La Cour d’appel fait droit à la demande du bailleur. Elle constate que, bien que le bailleur ait l’obligation de délivrer un logement décent, le fait que le logement loué ne réponde pas aux normes de décence et de dignité n’empêche pas le bailleur de prétendre au paiement d’une indemnité pour perte de revenus locatifs.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt. Elle rappelle que les indemnités allouées au titre de l’expropriation couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et que l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public. Elle en déduit qu’un bailleur d’un logement non conforme aux règles de décence et de dignité ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation. Par voie de conséquence, le propriétaire exproprié ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs.
En faisant une application stricte de la loi et de la notion de logement décent qui protègent les locataires, la Cour de cassation informe les bailleurs des risques qu’ils encourent en cas de location d’un logement indécent.
