Loi « anti-squat », quelles nouveautés ?

La loi n°2023-668 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été promulguée le 27 juillet 2023. Cette loi entend renforcer la protection des propriétaires et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires.

Cette loi s’articule autour de trois objectifs : une meilleure répression du squat, une sécurisation des rapports locatifs et le renforcement de l’accompagnement des locataires en difficultés.

A cette fin, la loi accentue la répression de certaines infractions , crée des infractions pour réprimer l’intrusion et le maintien dans le logement d’autrui et des mesures afin de protéger, les droits des bailleurs contre les locataires mauvais payeurs se maintenant dans les lieux malgré une décision d’expulsion.

Le délit d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel est notamment créé. Ce délit permet d’étendre la répression des squats à toute propriété immobilière (alors qu’il ne concernait préalablement que les domiciles). La loi crée également deux autres délits : le délit d’occupation frauduleuse par un locataire défaillant qui se serait maintenu dans un local sans droit ni titre en violation d’une décision de justice, et le délit d’incitation au squat.

La loi durcit les sanctions attachées aux délits de violation de domicile et d’usurpation d’identité du propriétaire d’un bien immobilier. Elle précise dans le même temps la notion de domicile qui inclut, dorénavant, tous les locaux d’habitation contenant des meubles, que le propriétaire de ces meubles y habite ou pas. Il convient cependant de noter que cette disposition a fait l’objet d’une réserve d’interprétation émise par le Conseil Constitutionnel qui considère que la présence de meubles ne saurait permettre à elle seule de caractériser le délit de violation de « domicile ».

Les squatteurs dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, ne pourront plus obtenir de délais en arguant que leur relogement ne pourrait intervenir dans des conditions normales. La procédure d’expulsion administrative accélérée est aussi élargie à tout local à usage d’habitation qui ne constituerait pas un domicile. Lorsque le local occupé constitue le domicile du demandeur, l’occupant illicite dispose alors d’un délai de 72 heures pour quitter les lieux (délai porté à sept jours pour l’occupation de tout autre local à usage d’habitation).

Les délais de grâce accordés aux locataires de bonne foi dont l’expulsion a été ordonnée et dont le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sont réduits. Ces délais ne pouvant dorénavant, être inférieurs à un mois et supérieurs à un an.

Pour sécuriser les rapports locatifs, cette loi impose la stipulation dans les baux d’habitation, d’une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et pour non-versement du dépôt de garantie. Le juge ne pourra en suspendre l’exécution que sur demande expresse d’une des parties au contrat et à condition d’une reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Enfin, le Conseil Constitutionnel a censuré l’article 7 de la loi, qui prévoyait un régime spécial de responsabilité en matière de dommages aux biens et aux personnes. Cet article proposait de libérer de son obligation d’entretien le propriétaire d’un bien immobilier occupé illicitement et de l’exonérer de sa responsabilité en cas de dommage résultat d’un défaut d’entretien du bien. Sur ce point, les sages de la rue Montpensier ont considéré que la mise en place d’un tel régime constituerait une atteinte disproportionnée au droit des victimes d’obtenir réparation du préjudice résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine.