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31/01/2020

Newsletter Droit immobilier – Janvier 2020

Actualité jurisprudentielle en droit immobilier
1. Le bénéfice du statut des baux commerciaux ne s’applique pas si la destruction de l’immeuble a été évoquée dès l’origine
Cass.3ème Civ. 14 novembre 2019 n°18-21.297
Pendant une vingtaine d’années, une SCI a renouvelé chaque année une convention d’occupation précaire à un locataire situé au rez-de-chaussée d’un immeuble dont la SCI exploitait l’étage comme hôtel. Lorsque la SCI a souhaité mettre un terme à la convention précaire, pour procéder à des travaux d’aménagement de l’hôtel en appartements, le locataire a souhaité bénéficier d’une indemnité d’éviction en cherchant la requalification de son contrat en bail commercial. La Cour de cassation a jugé que le statut des baux commerciaux n’était pas applicable s’agissant d’un immeuble dont la destruction avait été évoqué plusieurs fois et était lié à la réalisation par la commune d’un projet de réhabilitation du centre-ville. Ces circonstances étaient indépendantes de la seule volonté des parties et permettaient de valider la qualification de convention d’occupation précaire.

2. L’article L.145-16-2 du Code de commerce encadrant la clause de solidarité du cédant est d’ordre public
Cass.3ème civ. 11 avril 2019, n°18-16121
La Cour de cassation a attribué un caractère d’ordre public à l’article L.145-16-2 du Code de commerce selon lequel : « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ». Désormais, il ne fait plus de doute qu’une clause de solidarité doit être limitée à trois ans maximum. Une clause d’une durée supérieure serait déclarée nulle. La Cour de cassation précise que cette disposition n’est pas d’application immédiate aux contrats en cours.

3. De l’importance de l’immatriculation de l’établissement exploité dans les lieux loué pour l’application du statut des baux commerciaux
Cass.3ème civ. 23 janvier 2020 (19-11.215)
Il y a lieu d’appliquer strictement l’alinéa 1 de l’article premier alinéa de l’article L. 145-1-I du code de commerce selon lequel le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité » : il ne s’applique donc pas au preneur qui n’est pas immatriculé pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux loués. Le refus de renouvellement signifié pour ce motif est donc parfaitement valable et signifie une fin de bail sans indemnité d’éviction pour le preneur.
     
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