#DECEMBRE 2017 – FLASH DROIT IMMOBILIER
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Mise à jour du 28 novembre 2017 : après Lille, annulation de l’encadrement des loyers à Paris
Après la décision du Tribunal administratif de Lille du 17 octobre 2017, c’est le Tribunal Administratif de Paris qui, par jugement du 28 novembre 2017, annule le dispositif à Paris.
Rappel du dispositif d’encadrement des loyers :
La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR », a modifié l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs pour inclure la possibilité de déterminer un loyer de référence dans des zones qualifiées de tendues, définies comme des zones « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers ou des prix d’acquisition des logements anciens » Dans les secteurs ainsi délimités, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence (qui peut être toutefois majoré automatiquement de 20 %), sauf possibilité de réclamer un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement.
Le dispositif de plafonnement des loyers est entré en vigueur à Paris, en août 2015, puis à Lille, le 1er février 2017.
Annulation du dispositif :
Les décisions rendues appliquent purement et simplement le principe de la hiérarchie des normes : les arrêtés préfectoraux devaient se conformer au décret et à la loi, de valeurs supérieures.
Ils ne pouvaient pas fixer de loyer de référence pour les seules communes de Lille ou de Paris puisque les textes visent des « zones d’urbanisation continue » d’agglomérations, elles mêmes définies par le décret du 10 mai 2013, c’est à dire pour l’Agglomération de Lille, 59 communes et pour l’Agglomération de Paris, 412 communes.
Suites et conséquences :
Procéduralement, les Préfets peuvent faire appel des décisions rendues. Toutefois, un appel ne suspend pas (sauf procédure spécifique en suspension dont on ignore à ce jour si elle a été actionnée), l’exécution de la décision rendue. A ce jour donc l’encadrement des loyers ne s’applique pas et ceux-ci peuvent être fixés librement par les parties. Mais attention : si la procédure d’appel infirme les décisions rendues par les tribunaux administratifs, alors les arrêtés seront considérés comme n’ayant jamais été annulés. Il existe donc une période de flou le temps de la procédure d’appel. Par ailleurs, les loyers fixés sous l’empire du dispositif demeurent applicables et ne peuvent pas être modifiés unilatéralement par les bailleurs ; ceux-ci pourraient d’ailleurs reprocher aux Préfets une perte de ressources du fait d’avoir été contraints de plafonner des loyers…
Les arrêtés préfectoraux pourraient également être mis en conformité avec le décret, en étendant la fixation des loyers de référence à l’intégralité des communes inclues dans les Agglomérations Lilloise et Parisienne. En pratique, cela semble très difficile à mettre en œuvre car les loyers de référence doivent être exprimés par secteurs géographique fonctions de la structuration du marché locatif. C’est donc un découpage complet de chacune des Agglomérations qui devrait être mis en œuvre (au-delà d’un découpage par communes).
Une réforme des textes parait également opportune, pour adapter ou modifier dans la Loi la référence aux « zones d’urbanisation continue » au profit de celle de « commune » par exemple et pour redéfinir, dans le Décret les limites des « Agglomérations ».
Enfin, le dispositif, fortement décrié par les propriétaires, pourrait être purement et simplement abandonné. Ses bénéfices sont en effet contestés, notamment sur Paris, où il a notamment eu pour conséquence de dissuader certains propriétaires de mettre leur logement sur le marché locatif… amoindrissant ainsi la masse de logements disponibles et rendant donc l’accès au logement d’autant plus difficile…
