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28/11/2017

#NOVEMBRE 2017 – DROIT IMMOBILIER

Cliquez ici pour visualiser notre Bulletin Droit Immobilier de Novembre 2017.

COPROPRIÉTÉ

La validité de l’assemblée générale s’apprécie au jour de l’envoi des convocations

Civ. 3ème, 19 octobre 2017, n°16-24.646

Dans cet arrêt, un couple de copropriétaires contestait la validité de deux assemblées générales en se fondant sur la disparition des pouvoirs du syndic au jour de la tenue des réunions.

La Cour de cassation décide de se placer au seul jour de l’envoi de la convocation pour apprécier les pouvoirs du syndic. Peu importe s’il y a disparition du mandat de syndic entre la convocation et l’assemblée générale. Cette dernière est valide.

CONSTRUCTION

Calcul des pénalités de retard dans le cadre d’un CCMI

Cass. 3ème civ. 12 octobre 2017, n°16-21.238

La Cour de cassation clarifie la manière dont le délai d’exécution des travaux confiés au constructeur de maisons individuelles doit être comptabilisé, pour calculer les pénalités de retard.

Au visa de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour précise que le point de départ du délai d’exécution du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) s’entend de la date d’ouverture de chantier prévue au contrat, et non de la date effective de démarrage des travaux. La Cour se réfère ainsi à l’information exactement délivrée à l’accédant, sur la base du laquelle celui-ci a consenti au contrat.

Cette jurisprudence est différente de celle consacrée en matière d’assurance responsabilité décennale, cette fois dans l’intérêt du contracteur, puisque même si la police stipule que le point de départ de la durée de validité de la garantie est la déclaration d’ouverture de chantier, la notion d’ouverture du chantier s’entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l’assuré.

BAUX COMMERCIAUX

Le maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire crée un bail commercial soumis au statut

Civ. 3ème, 8 juin 2017, n° 16-24.045

Dans cet arrêt, un bail dérogatoire avait été conclu pour une durée de 4 mois à l’issue de laquelle le preneur était resté dans les locaux. Il n’a délivré un congé qu’au bout de deux années d’occupation, sans dépasser donc, la durée maximum pour un bail dérogatoire. Toutefois, le bailleur a assigné le preneur en paiement des loyers et charges postérieurs au terme du bail dérogatoire, au motif qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et que le preneur est donc tenu jusqu’à la fin de l’échéance triennale en cours.

La Cour de cassation fait droit aux demandes du bailleur, en jugeant qu’un nouveau bail soumis aux statuts des baux commerciaux avait commencé à courir à l’issue des 4 mois du bail dérogatoire, car aucun nouveau bail dérogatoire, écrit, n’avait été conclu à l’issue du premier. Cet arrêt applique donc les dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce, qui posent comme condition de validité du bail dérogatoire la rédaction d’un bail écrit.

À SUIVRE …

Réforme du régime de la copropriété : le 9 septembre 2017, le GRECCO (Groupe de Recherche en Copropriété) a remis au ministre de la Justice une proposition de réforme du droit de la copropriété ayant pour objectif d’alléger et de simplifier les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Réforme de la réforme du droit des contrats : dans le cadre de la procédure de ratification de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats,  la commission des lois du Sénat prépare un texte de rectification et/ou précision de certaines dispositions nouvelles du Code civil.

Projet de loi pour un Etat au service d’une société de confiance : le texte a obtenu le 9 novembre 2017, l’avis favorable du Conseil national d’évaluation des normes, chargé de veiller aux intérêts des collectivités territoriales. Il contient des dispositions relatives au droit de la construction mais aussi, entre autres nombreux points de réforme, au carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, à la simplification des procédures environnementales, au droit à l’erreur au profit des administrés, à la généralisation du rescrit administratif et aux procédures de règlement amiable des conflits avec les administrations et à la simplification du contrôle de légalité.