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08/01/2025

La perte partielle de la chose louée : le droit à l’indemnisation du Preneur en l’absence d’un cas-fortuit

Le 1er juin 2015, un bail commercial portant sur un immeuble à usage d’hôtel-restaurant a été renouvelé pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 10 123,44€. Un autre bail commercial liait les parties portant sur un autre local à destination de snack.

En 2016, le locataire a signalé des fissures en façade du bâtiment. À la suite de l’avis de la commission de sécurité, le maire de la commune a pris un arrêté de fermeture le 17 juin 2017.

Face à cette situation, le locataire a engagé une procédure judiciaire pour obtenir la remise en état du bien et l’indemnisation de son préjudice. De son côté, la bailleresse a sollicité, par une demande reconventionnelle, la résiliation partielle du bail pour les locaux à usage d’hôtel-restaurant, sans indemnité, tout en demandant la fixation d’un nouveau loyer pour le local à usage de snack.

La Cour d’appel, s’appuyant sur l’article 1722 du Code civil, a retenu que la résiliation partielle du bail était justifiée, sans indemnité. Elle s’est fondée sur les conclusions d’un expert judiciaire, qui a attribué les désordres à deux causes :

1- La vétusté et le défaut d’entretien des éléments structurels en maçonnerie, sont imputables au bailleur.

2- Une conception structurelle d’époque inadaptée, qualifiée de cause prépondérante à l’origine de l’absence de stabilité du bâtiment.

Cependant, la Cour de cassation va casser la décision de la Cour d’appel en énonçant qu’en vertu de l’article 1722 du Code civil, la résiliation de plein droit d’un bail suppose que la perte de la chose louée soit due à un cas fortuit, c’est-à-dire à un événement imprévisible et extérieur. Or, il est établi par une jurisprudence constante qu’un vice caché n’est pas un cas de force majeure et qu’un défaut d’entretien imputable au bailleur ne saurait être assimilé à un cas fortuit (3e Civ., 30 septembre 1998, pourvoi n°96-17.684, Bull. 1998, III, n° 177 et 3e Civ., 2 avril 2003, pourvoi n°01-17.724, Bull. 2003, III, n° 74).

À retenir : un vice caché de l’immeuble ou un défaut d’entretien par le bailleur ne peut pas être considéré comme un cas fortuit ou de force majeure. En cas de perte partielle de la chose louée pour ces motifs, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire sans pouvoir se prévaloir des dispositions de l’article 1722 du code civil qui dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

3e Civ., 9 janvier 2025, n° 23-16.698


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