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23/01/2025

Qualité à agir du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour des désordres affectant les parties privatives de certains copropriétaires

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic,  a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, même si le préjudice n’est pas subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait confié à une entreprise des travaux de ravalement de façade et d’étanchéité des terrasses sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte.

Cependant, des infiltrations ont été constatées après l’achèvement des travaux, entraînant des désordres matériels et de jouissance pour certains copropriétaires. Face à cette situation, le syndicat a engagé une action en justice contre les intervenants et leurs assureurs afin d’obtenir réparation.

La Cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande de réparation des préjudices matériels et de jouissance concernant quatre copropriétaires. Elle avait estimé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait agir que pour des préjudiCces présentant un caractère collectif, c’est-à-dire des dommages affectant l’ensemble ou une grande partie des copropriétaires de manière similaire. Dans ce cas, seuls quatre copropriétaires étaient impactés par des infiltrations, avec des préjudices de nature et d’étendue non identiques.

La Cour de cassation a annulé cette décision, rappelant une jurisprudence claire sur le sujet. En vertu de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est habilité à agir pour des dommages ayant leur origine dans les parties communes, même si ces derniers affectent les parties privatives d’un ou plusieurs lots. Il n’est pas requis que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, touche tous les copropriétaires de la même manière ou en même temps pour que le syndicat puisse engager une action.

Cet arrêt confirme une règle importante : le syndicat des copropriétaires, en tant que maître de l’ouvrage, peut engager la responsabilité des constructeurs, notamment au titre de la garantie décennale (même si celle-ci n’était pas invoquée dans cette affaire). Ce pouvoir d’action s’applique aussi bien pour des dommages affectant directement les parties communes que pour ceux ayant leur origine dans ces parties mais impactant les parties privatives.

En conclusion, cette décision renforce la protection des copropriétaires, en permettant au syndicat d’agir pour tous les dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes, même lorsque ces derniers concernent uniquement certains lots privatifs.

Cass. 3e civ. 7-11-2024 n° 23-14.464


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