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16/10/2024

Rappel des obligations des parties après un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction

Dans un arrêt du 16 mai 2024 (n° 22-22.906), la Cour de cassation a précisé les obligations des parties à la suite d’un congé délivré par le bailleur avec une offre d’indemnité d’éviction. Elle a réaffirmé que, même après ce congé, les parties restent tenues de respecter les obligations découlant du bail jusqu’au versement de l’indemnité.

Les faits

Dans cette affaire, le bailleur avait porté atteinte à la jouissance paisible des lieux loués, ce qui constitue une violation de l’une de ses obligations envers le locataire. La Cour d’appel avait reconnu les manquements du bailleur, lesquels avaient entraîné une perte d’exploitation pour le locataire, affectant ses revenus professionnels. Cependant, la Cour d’appel avait considéré que le préjudice subi par le locataire avait cessé à la date du congé, moment à partir duquel celui-ci était devenu « occupant sans droit ni titre ». Dès lors, elle estimait que le locataire ne pouvait plus prétendre aux droits issus du bail après cette date.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a cassé cette décision en rappelant que le locataire, en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce, conserve le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. En conséquence, le locataire continue de bénéficier des conditions et des clauses du bail expiré tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été versée. Il ne peut pas être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité, ni troublé dans sa jouissance.

Implications pratiques

Cet arrêt rappelle que tant le bailleur et que le locataire doivent respecter les obligations du bail après la délivrance d’un congé et ce jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et même trois mois après, délai laissé au preneur pour restituer les lieux au bailleur. Si le bailleur néglige ses obligations au titre du bail, il s’expose à indemniser son locataire. De son côté, le locataire qui ne respecte pas les termes du bail pourrait perdre son droit à l’indemnité d’éviction.

Conseils aux praticiens

Il est important de rappeler tant aux bailleurs qu’aux locataires que, même après la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, ils demeurent tenus par les engagements pris dans le cadre du bail jusqu’à ce que l’indemnité soit effectivement versée.


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