Par un arrêt du 5 mars 2026 (n°24-15.820), la Cour de cassation apporte une précision importante en matière de baux commerciaux : lorsqu’un bailleur manque à son obligation de délivrance, le locataire peut s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire en suspendant le paiement des loyers, même s’il n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois suivant la délivrance du commandement.
En l’espèce, le preneur considérait que les locaux loués souffraient de nombreux désordres et que le bailleur était donc défaillant dans son obligation de délivrance. Il avait fait jouer l’exception d’inexécution et suspendu le paiement des loyers.
À la suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le preneur n’avait engagé aucune action en contestation dans le délai d’un mois. Dans le prolongement d’une jurisprudence jusque-là constante, le bailleur avait alors saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail. Cette position avait été suivie tant en première instance qu’en appel.
La Cour de cassation casse cette décision et juge que le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer n’est pas un délai de forclusion. Malgré son expiration, le preneur demeure recevable à formuler une contestation du commandement ou une demande de délai de paiement assortie de la suspension de la clause résolutoire, et ce dès lors que la prescription n’est pas acquise.
Attention toutefois, de nombreux baux excluent conventionnellement la possibilité pour le preneur de faire valoir l’exception d’inexécution, disposition qui n’est pas (encore ?) d’ordre public. Vigilance donc avant de suspendre d’autorité le paiement des loyers.
Cet arrêt mérite d’être souligné puisqu’il permet à un locataire, de dénoncer les manquements du bailleur et faire échec à postériori à un commandement de payer.
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- du département Droit immobilier & Gestion immobilière