Par un arrêt du 5 mars 2026 (n°24-15.820), la Cour de cassation a jugé que le locataire commercial qui n’avait pas contesté le commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois, était toutefois recevable à faire valoir, après ce délai, que les loyers réclamés par le bailleur n’étaient pas dus.
En l’espèce, le preneur considérait que les locaux loués souffraient de nombreux désordres et que le bailleur était donc défaillant dans son obligation de délivrance. Il avait fait jouer l’exception d’inexécution et suspendu le paiement des loyers.
A réception du commandement de payer visant la clause résolutoire, le preneur n’avait pas agit en contestation dans le délai d’un mois et le bailleur, conformément à une jurisprudence constante avait sollicité en référé le constat de la résiliation du bail. ; le tribunal puis la Cour l’avaient suivi dans ce raisonnement.
La Cour de cassation casse cette décision et juge que le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer n’est pas un délai de forclusion. Malgré son expiration, le preneur demeure recevable à formuler une contestation du commandement ou une demande de délai de paiement assortie de la suspension de la clause résolutoire, et ce dès lors que la prescription n’est pas acquise.
Attention toutefois, de nombreux baux excluent conventionnellement la possibilité pour le preneur de faire valoir l’exception d’inexécution, disposition qui n’est pas (encore ?) d’ordre public. Vigilance donc avant de suspendre d’autorité le paiement des loyers.
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- du département Droit immobilier & Gestion immobilière