Les délais en matière de garantie des vices cachés 

L’article 1641 du Code civil prévoit que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1648 du Code civil précise que :

« L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Le 21 juillet 2023, la Cour de cassation (Pourvois n° 21-15.809, 21-17.789, 21-19.936, 20-10.763) s’est réunie en chambre mixte afin de statuer sur les délais applicables à la garantie des vices cachés.

Les questions qui lui étaient posées étaient les suivantes :

• S’agit-il d’un délai de prescription ou de forclusion ?

Le délai de forclusion est un délai légal ne pouvant être suspendu et à l’issu duquel son titulaire ne peut plus agir.

Le délai de prescription est un mode d’extinction d’un droit pouvant être suspendu en cas d’action de son titulaire.

• Le délai de deux ans est-il encadré par un délai butoir courant à compter de la vente ? Si oui, faut-il faire application du délai de 20 ans de l’article 2232 du Code civil ou du délai de 5 ans de l’article L.110-4 du Code de commerce ?

Mettant un terme au désaccord existant entre les différentes chambres, la Cour de cassation réunie en chambre mixte a tranché en faveur du délai de prescription, enfermé dans le délai de 20 ans.

Ainsi, la garantie des vices cachés peut être actionnée dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, et ne peut plus être invoquée 20 ans après la vente du bien.

Dans son communiqué, la Cour de cassation a précisé que cette solution s’applique à toutes les ventes et même si le bien a été revendu dans les délais ; et quelle que soit la nature du bien.