La Cour de cassation rejette l’exonération des loyers pour les locataires commerciaux malgré les mesures du Covid-19
Cour de cassation – Troisième chambre civile – 15 juin 2023 – n°21-10.119
Les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 ne peuvent exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers, bien que celles-ci rendent impossible l’exercice d’une activité, ces mesures ne constituant pas un cas de force majeure.
La question ici était de savoir si un preneur pouvait, durant la pandémie de Covid-19 être exonéré du paiement de ses loyers.
En l’espèce, un locataire n’a pas payé le loyer à son bailleur durant la pandémie de Covid-19, et a invoqué le cas de force majeure, en se justifiant par le fait que le gouvernement avait émis des mesures administratives interdisant l’accueil du public.
La Cour de cassation avec cet arrêt vient confirmer sa position quant à l’exigibilité des loyers commerciaux échus pendant la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire du Covid-19. En effet, celle-ci s’était déjà prononcée dans trois arrêts rendus les 30 juin 2022, et le 23 novembre 2022 en se prononçant en faveur des bailleurs. Elle écarte ainsi les moyens invoqués par les locataires (perte de la chose louée, exception d’inexécution, la force majeure et la mauvaise foi du bailleur).
Dans cet arrêt du 15 juin 2023, la Cour de cassation vient rappeler la définition de la force majeure à savoir, un évènement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168, Bull. 2006, Ass. plé. n°5), « l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile et onéreuse ».
Ainsi, la Cour de cassation restreint considérablement la possibilité d’invoquer comme moyen le cas de force majeure pour s’exonérer du paiement de ses loyers durant la pandémie de Covid-19.
