Promesse unilatérale de vente : irrévocabilité de l’engagement et date d’appréciation de la vileté du prix
Dans un arrêt du 21 novembre 2024 (n° 21-12.661), la Cour de cassation, apporte des précisions importantes sur les obligations liées à une promesse unilatérale de vente.
Dans cette affaire un particulier avait consenti une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain. La levée d’option par le bénéficiaire devant intervenir dans les quatre ans à compter du 1er novembre 1971, avec une clause de prolongation jusqu’à un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle ; rocade dont la construction était envisagée.
La construction de cette rocade a pris beaucoup plus de temps que prévu et par une lettre recommandée du 1er juin 2011, soit 40 ans plus tard, le promettant, qui était alors l’héritier du vendeur initial, avait informé le bénéficiaire qu’il considérait la promesse comme caduque alors même que la rocade n’était toujours pas mise en service.
Ne tenant pas compte du courrier de caducité, le bénéficiaire a le 18 novembre 2016, informé le promettant qu’il levait l’option. Conformément à la promesse, cette levée d’option intervenait donc avant la mise en service de la rocade, prévue pour le 24 novembre 2016.
Face à l’absence de réponse du promettant, le bénéficiaire a saisi la justice le 17 janvier 2018 pour obtenir le transfert de propriété et des dommages et intérêts pour résistance abusive. La cour d’appel a rejeté cette demande en se fondant sur une ancienne jurisprudence qui limitait l’allocation de dommages et intérêts au seul cas de rétractation par le promettant avant la date prévue pour la levée de l’option.
La Cour de cassation, a cassé cet arrêt en s’appuyant sur une précédente décision rendue dans un litige similaire (Cour de cassation, 23 juin 2021 n°20-17.554).
Elle retient que le promettant est définitivement engagé dès la signature de la promesse, et que la rétractation n’empêche pas la formation du contrat dès la levée de l’option par le bénéficiaire dès lors qu’elle intervient dans le délai prévu par la promesse, fusse t’il extrêmement long.
En outre, elle rappelle que le caractère réel et sérieux du prix doit être apprécié à la date de la promesse, et non à celle de la levée de l’option.
Cette position stricte permet de préserver la stabilité des engagements contractuels.
Il en ressort également que le temps joue en la défaveur du promettant, et qu’il convient de bien circonscrire dans le temps la durée des promesses et de prévoir contractuellement une clause de révision du prix.
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