Dans cet arrêt rendu le 19 juin 2025, la Cour de cassation vient de rappeler une règle importante en matière de baux commerciaux : le bailleur qui délivre un congé pour reconstruire l’immeuble est présumé sincère dans son intention de reconstruire, sans avoir à justifier de l’obtention préalable d’un permis de construire.
En l’espèce, un bailleur avait donné congé à son locataire commercial fin 2017, à effet du 30 juin 2018 (à l’expiration d’une période triennale), en invoquant un projet de réhabilitation lourde incluant la démolition partielle et la reconstruction d’un immeuble voisin.
Le locataire contestait ce congé au motif que le bailleur n’avait pas encore obtenu de permis de construire.
La Cour de cassation valide pourtant le congé, considérant que :
• la déclaration du bailleur est présumée sincère ;
• il n’est pas nécessaire de produire un permis de construire au moment de la délivrance du congé ;
• il appartient au locataire qui conteste de démontrer l’absence de sincérité.
En l’espèce, plusieurs éléments établissaient la réalité du projet (dépôt en mairie, avis d’architecte, discussions en commission locale).
Attention, il doit s’agir d’une reconstruction, de simples travaux d’aménagement ou de transformation ne suffisent pas et le bailleur reste tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, sauf s’il propose un local de remplacement équivalent.
Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372
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