La Cour de cassation vient de rappeler un principe essentiel en matière de baux commerciaux : le locataire peut suspendre le paiement des loyers dès lors que les locaux sont rendus impropres à leur destination du fait du manquement du bailleur, et ce sans mise en demeure préalable.
Cet arrêt illustre une lecture :
- Stricte de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en application des dispositions de l’article 1719 du code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
- Souple de l’exception d’inexécution prévue par les article 1219 et 1220 du code civil :
« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
« Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »
La Haute juridiction confirme que lorsque le bailleur ne remplit pas l’obligation de délivrance, alors le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution, et cesser de payer les loyers, sans autre formalisme que la notification « dans les meilleurs délais » prévue par le texte.
Cette décision renforce la position des locataires dans les situations difficiles (locaux dégradés, sinistrés, ou devenus inexploitables) et appelle les bailleurs à être vigilants sur l’entretien des locaux et l’aptitude de ceux-ci à l’usage convenu par le bail.
Elle risque de renverser l’opportunité de la saisine des tribunaux. En effet, les bailleurs prendrons plus facilement l’initiative d’une procédure, d’un commandement, ou d’une saisie, en cas de loyer impayés. Le Preneur fera sans conteste opposition à ces actes, afin de faire juger le bien fondé de l’exception d’inexécution.
Attention toutefois, le locataire qui invoquerait, à tort, l’exception d’inexécution, s’expose à devoir régler les arriérés de loyer, majorés des intérêts ou pénalités de retard.
3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin
L’équipe Droit Immobilier & Gestion Immobilière – Baux commerciaux de BIGNON LEBRAY est à votre disposition pour discuter de l’opportunité de faire valoir une exception d’inexécution ou pour réagir en cas d’impayé locatif.
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