La fin d’année 2025 a été prolifique en matière de baux commerciaux ! Vous trouverez ci-après un récapitulatif des décisions rendues. Notre département se tient à votre disposition pour développer et approfondir ces décisions si elles vous interpellent.
13 novembre 2025 : Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, n° 22/12792 :
Lorsque le bail commercial comporte une clause d’agrément en vue d’une d’une cession, sans prévoir de formalisme particulier, cet agrément peut être tacite dès lors que le bailleur a eu connaissance de la cession projetée et adoptée un comportement traduisant une acceptation non équivoque.
En l’espèce, le bailleur avait été informé de la cession, connaissait l'identité du cessionnaire, avait échangé via son notaire sur les conditions du futur bail, et discuté du nouveau loyer.
La Cour en déduit que la cession du droit au bail est opposable au bailleur malgré l’absence d’acte formel d’agrément.
4 décembre 2025 : Cour de Cassation 3e Civile, n°23-23.357 :
Les obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au Bailleur sont des obligations continues, et à ce titre exigibles pendant toute la durée du bail. A ce titre la prescription ne peut pas être invoquée et la persistance d’un manquement du bailleur permet au preneur d’exercer, à tout moment, une action en exécution forcée.
6 novembre 2025 Cour de Cassation 3e Civile, n° 23-21.442 :
Le droit de préférence sur l’immeuble est écarté si les locaux loués appartiennent à deux propriétaires distincs, quand bien même ils cèdent simultanément leur bien.
6 novembre 2025 Cour de cassation 3e Civile n° 23-21.454 et n°23-21.334 :
Une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois pour saisir le juge des référés après un commandement resté infructueux contrevient à l’article L.145-41 du Code de commerce, qui impose un délai légal minimal d’un mois. Une telle stipulation, contraire à l’ordre public, doit être réputée non écrite en vertu de l’article L.145-15. Dès lors c’est toute la clause résolutoire qui perd son efficacité.
6 novembre 2025 Cour de cassation3e Civile n° 24-10.745 :
La garante d’un locataire ayant acquis un bail pour lequel le bailleur avait renoncé à réclamer des loyers antérieurs à la cession au locataire cessionnaire, peut se prévaloir de cette renonciation.
Plus généralement, il faut comprendre de cette décision qu’un codébiteur solidaire peut invoquer les engagements pris dans une transaction entre le créancier et un autre coobligé, dès lors que la transaction lui est également favorable.
16 octobre 2025 Cour de cassation 3e Civile n° 24-15.549 :
Lorsque le locataire sollicite une indemnité d’occupation déterminée, la juridiction ne peut pas fixer un montant supérieur, quand bien même l’expert l’aurait effectivement évaluée à un montant plus élevé.
Cette décision est une application du principe général de l’article 5 du Code de procédure civile qui dispose que « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».
16 octobre 2025 Cour de cassation 3e Civile n°23-23.834 :
L’étalement progressif d’une augmentation de loyer de 10 % par an, ne s'applique que dans deux situations :
le loyer du bail renouvelé est déplafonné en raison de modifications notables de la valeur locative,
la durée initial du bail était de neuf ans.
- En revanche, lorsque le loyer est déplafonné en raison de l’absence de renouvellement formel et d’une tacite prolingation du bail au-delà de 12 ans, cet étalement ne s’applique pas.
16 octobre 2025 Cour de cassation 3e Civile n°22-23.653 :
En l’absence de stipulation précise du bail mettant clairement à la charge du locataire les taxes foncières, la créance du bailleur à ce titre est sérieusement contestable, de sorte que le litige échappe à la compétence du juge des référés.
20 novembre 2025 Cour de cassation 3e Civile n°24-16.763 :
Le pouvoir modérateur du juge en matière de clause pénale dont le montant apparait manifestement excessif s’étend à la clause selon laquelle le dépôt de garantie reste aquis au bailleur en cas de résiliation du bail pour faute du preneur.
21 octobre 2025 Cour d’Appel de Rennes, 2e chambre n° 24/06311 :
La saisie conservatoire des meubles réalisée par le bailleur pour garantir le paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective de son locataire est régulière.
Ces créances bénéficient en effet du régime préférentiel de l’article L. 622-17 Code de commerce, qui permet au bailleur de prendre des mesures conservatoires pour en assurer le recouvrement, dès lors naturellement, que le montant de la dette est établi.
6 nov. 2025 Cour d’Appel de Pau, 2e ch.sect. 1 n° 23/03078 :
Une clause permettant au bailleur de résilier un bail commercial avant l’expiration du délai de neuf ans est contraire à l’ordre public et doit être réputée non écrite.
Rappel des incides
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