La Cour de cassation a récemment précisé le périmètre du droit de préemption de la SAFER à l’occasion d’une cessation d’activité agricole.
En l’espèce, dans le cadre de la liquidation judiciaire concernant un couple d’agriculteurs ouverte en 2003, le liquidateur a été autorisé, douze ans après l’ouverture de cette procédure, à procéder à la vente aux enchères publiques des immeubles dépendant de la liquidation, comprenant notamment des terrains nus, un bâtiment d’habitation, des dépendances ainsi que des parcelles en nature de bois et de taillis.
À la suite de l’adjudication intervenue au profit d’un tiers acquéreur, la SAFER a exercé son droit de préemption sur l’ensemble des immeubles adjugés.
L’adjudicataire a alors assigné la SAFER aux fins d’annulation de la décision de préemption, en soutenant que les biens concernés n’avaient plus, au jour de l’aliénation, de caractère agricole, dès lors que l’exploitation avait cessé depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire, plus de douze ans auparavant.
La Cour d’appel de Bordeaux ayant validé la préemption de la SAFER, l’adjudicataire a formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation rappelle que :
i) selon l’article L.143-1 du CRPM, le droit de préemption de la SAFER s’applique en cas d’aliénation à titre onéreux :
de biens immobiliers à usage agricole et de biens immobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ;
de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole ;
des bâtiments situés dans des zones ou espaces visés par l’article L.143-1 du CRPM et qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole.
ii) selon l’article L. 143-4, 6° du CRPM, le droit de préemption de la SAFER ne s’applique pas aux parcelles boisées, sauf si elles sont vendues avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole.
En conséquence, la Cour suprême casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel qui, pour admettre la validité de la préemption malgré l’absence d’utilisation agricole, s’était notamment fondée sur le fait que la maison d’habitation et les dépendances n’avaient pas fait l’objet d’un changement de destination depuis l’arrêt de l’activité agricole et que les parcelles boisées dépendaient de la même exploitation agricole. Selon la Cour d’appel, ces biens conservaient donc une vocation agricole et pouvaient être regardés comme dépendant encore d’une exploitation.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle juge que l’absence de changement de destination est inopérante pour caractériser, au jour de l’aliénation, l’usage agricole des dépendances ou l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis.
L’enseignement principal de cette décision est donc clair : l’usage agricole ou le rattachement à une exploitation doit être concret et constaté au jour de la cession. À défaut, la SAFER ne peut valablement exercer son droit de préemption, même si les biens n’ont pas changé de destination depuis la cessation de l’activité.
Pour consulter l’arrêt : Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064.
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