L’examen des amendements du projet de loi de simplification de la vie économique s’est achevé à l’Assemblée nationale. Le texte comporte plusieurs dispositions qui modifient substantiellement le régime juridique du bail commercial. Le texte va désormais passer devant une commission mixte paritaire, qui devra finaliser le projet pour permettre son adoption.
Le point sur les dispositions applicables aux baux commerciaux.
Paiement mensuel du loyer : une demande facilitée pour les locataires
Un nouvel article L. 145-32-1 serait introduit dans le code de commerce :
« Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal en fait la demande. »
La demande prendrait effet à la prochaine échéance de paiement, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur de justifier d’être à jour de ses loyers. Cette mesure consacre une pratique qui s’est rependue avec les difficultés liées à la crise du Covid-19.
Encadrement symétrique de la variation de l’indice des loyers
Un nouvel article L. 145-38-1 serait introduit dans le code de commerce :
« Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail [...] la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice [...] »
Cette disposition autoriserait des planchers et/ou plafond des effets de l’indexation, sous condition toujours de réciprocité à la hausse et à la baisse.
Taxe foncière à la charge du bailleur
Un nouvel alinéa dans l’article L. 145-40-2 du code de commerce disposerait :
« La taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du code général des impôts est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier. »
Cet article va à l’encontre de la pratique actuelle qui organise un transfert de la taxe foncière sur les locataires commerciaux. On ignore si le texte sera d’ordre public, mais cela sera indispensable pour voir la mesure s’appliquer.
Encadrement strict des garanties locatives
L’article L. 145-40 du code de commerce serait réformé avec l’ajout de quatre nouveaux alinéas relatifs aux garanties locatives :
« Les sommes payées à titre de garantie [...] ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »
Cette disposition ne permettrait plus les dépôts de garantie de plus de trois mois de loyer, même en présence d’un loyer payable trimestriellement. Elle n’évoque toutefois que le dépôt de garantie en numéraire et ne ferait pas obstacle à la constitution, en complément, d’une garantie bancaire à première demande.
« Le bailleur [...] dispose d’un délai de six mois pour restituer au preneur les montants excédentaires ou renoncer aux garanties couvrant un montant excédentaire. »
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux [...], l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur. » « Les sommes payées à titre de garantie sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés [...] sous réserve de déductions dûment justifiées. »
Ces dispositions visent à éviter les dérives parfois observées notamment dans les délais de restitution.
Autres évolutions notables
Le texte prévoit également :
• La possibilité pour le bailleur de retenir sur le dépôt de garantie le coût de remise en état, sur présentation d’un devis — disposition qui s’éloigne de la jurisprudence actuelle exigeant une preuve du préjudice subi.
• L’obligation pour le juge de vérifier la reprise des paiements et la solvabilité du preneur avant d’octroyer des délais de paiement ou la suspension de la clause résolutoire.
• La suppression de l’obligation de consultation du conseil municipal pour la saisine de la CDAC dans les communes de moins de 50 000 habitants.
• L’assouplissement du régime d’autorisation commerciale, avec la possibilité de diviser des magasins de plus de 1 000 m² sans autorisation nouvelle et la suppression de l’autorisation de réouverture en cas de fermeture inférieure à 5 ans.
• Une simplification de l’obligation d’ombrières photovoltaïques sur les parkings, avec la reconnaissance des dispositifs mixtes favorisant aussi la végétalisation.
Il reste à savoir si les dispositions, lorsqu’elles seront finalisées par la Commission Mixte Paritaire seront d’ordre public, et en tout ou partie, applicables aux baux en cours.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez approfondir l’impact de ces évolutions sur votre activité ou vos contrats de bail commercial.
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