Dans le prolongement de trois arrêts rendus par la Cour de cassation le 27 juin 2024 (n° 22-21.272, n° 22-24.502 et n° 22-10.928), la Cour d’appel de Versailles s’est prononcée dans un arrêt sur la question de l’indemnisation des réparations locatives en cas de restitution non conforme des locaux, suivie de leur démolition.
Un principe : l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations
Une jurisprudence constante fixe le principe selon lequel l’indemnisation du bailleur peut être accordée même si les travaux de remise en état ne sont pas effectivement réalisés, ni même engagés (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-22.130 ; Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23.269).
Cependant, dans les arrêts de juin 2024, la Cour de cassation a précisé que l’évaluation du préjudice du bailleur doit tout de même tenir compte des circonstances postérieures à la restitution des locaux, telles que leur relocation, leur vente ou leur démolition. La preuve d’un préjudice effectif doit donc être rapportée par le bailleur, au plus tard à la date à laquelle le juge statue.
C’est dans ce contexte que la Cour d’appel de Versailles a eu à trancher une affaire où le bailleur sollicitait la réparation de ce qu’il considérait être un manquement du preneur à son obligation de restituer les locaux en bon état, conformément aux stipulations du bail.
Cependant, quelques semaines après la restitution, les locaux avaient été détruits dans le cadre d’un projet de réhabilitation complète. Le preneur a donc contesté l’existence d’un préjudice indemnisable.
La Cour d’appel n’a pas totalement suivi ce raisonnement, mais a jugé qu’il existait en réalité un dommage temporaire, résultant du manquement à l’obligation de restitution conforme, entre la date de la remise des clés et celle de la démolition des lieux :
« Le constat de l’absence de préjudice exclut l’allocation de dommages et intérêts dans le domaine de la responsabilité contractuelle. Il convient également de rappeler que les juges doivent se placer au jour où ils statuent pour apprécier l’existence et la consistance du préjudice. Cela ne signifie pas que dans l’hypothèse où le préjudice a disparu au jour du jugement ou de l’arrêt, aucune somme ne pourrait être octroyée, mais que celle-ci serait limitée à la réparation de ce dommage temporaire. »
Cette décision a le mérite d’introduire une part de réalité économique dans la prise en compte du préjudice et de rappeler qu’en matière de charge de la preuve, le préjudice du bailleur ne se présume pas : il doit être démontré, dans sa consistance et sa durée, à la lumière des éléments concrets du dossier.
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2024, 22-21.272 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2024, 22-24.502
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