Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la Cour de cassation apporte une précision importante concernant l’application des clauses pénales en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Dans les faits, un acte de VEFA prévoyait une date de livraison assortie d’une clause pénale en cas de retard.
La réception est intervenue avec réserves quinze jours avant la date contractuellement fixée pour la livraison. Les réserves ont été levées plusieurs mois plus tard.
Estimant que certains éléments n’étaient pas conformes, les acquéreurs ont assigné le vendeur afin d’obtenir le paiement des pénalités de retard prévues au contrat. Leur demande a été rejetée par les juges du fond, décision confirmée par la Cour de cassation.
La Haute juridiction approuve les juges d’appel d’avoir considéré que :
la clause pénale devait être interprétée à la lumière des stipulations contractuelles relatives à la « propriété-jouissance » ;
ces stipulations ne visaient que l’achèvement de la maison ;
l’habitabilité du bien n’était pas contestée à la date de livraison ;
le contrat excluait expressément que la non-finition des abords puisse justifier un refus de livraison.
Dès lors que l’immeuble était achevé et habitable dans le délai convenu, les conditions d’application de la clause pénale n’étaient pas réunies. Les pénalités contractuelles ne pouvaient donc être mises à la charge du vendeur.
Cet arrêt rappelle plusieurs distinctions essentielles en matière de VEFA :
La réception implique notamment que le bien soit habitable, même si elle peut être assortie de réserves.
La réception devrait être antérieure à la livraison et c’est cette dernière qui devrait satisfaire à l’obligation de conformité.
La livraison suppose l’achèvement de l’immeuble au sens contractuel.
Lorsque l’ouvrage est édifié en vue de sa vente, le vendeur-maître d’ouvrage est tenu d’une obligation de conformité au contrat. Toutefois, l’étendue de cette obligation dépend strictement des stipulations contractuelles.
En l’espèce, la clause pénale ne pouvait jouer que si l’achèvement, tel que défini par l’acte, n’était pas intervenu dans les délais. Les éléments non expressément inclus dans les engagements contractuels (notamment certains aménagements extérieurs) ne pouvaient fonder l’application des pénalités.
En pratique, nous pouvons considérer que cet arrêt nous rappelle que :
L’achèvement contractuel prime sur les appréciations subjectives des acquéreurs.
Sauf clause spécifique, seuls les équipements indispensables à l’habitabilité conditionnent l’obligation de délivrance conforme.
Les éléments complémentaires doivent être expressément négociés et intégrés au contrat, faute de quoi ils ne pourront justifier ni refus de livraison ni mise en œuvre d’une clause pénale.
Cette décision illustre, une nouvelle fois, l’importance d’une rédaction précise des actes de VEFA, tant pour le promoteur que pour l’acquéreur.
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- du département Droit immobilier & Gestion immobilière