Newsletters

20/03/2020

Newsletter Droit Immobilier – Mars 2020

Mesures gouvernementales COVID-19

Compte tenu du contexte actuel et notamment des annonces du Président de la République de « suspension des loyers et des factures pour les petites entreprises qui font face à des difficultés », nous suivons de près ce sujet qui vous interpelle, naturellement, en tant que locataire ou bailleur, mais qui demeure suspendu à des textes à paraître sous peu. S’agissant des délais de procédure, des réunions se tiennent sur le sujet, entre le Conseil National des Barreaux (CNB) et la Chancellerie. Un texte est attendu sous peu. Nous vous tiendrons strictement informés des conséquences pratiques et restons à votre disposition pour toute question. 
     
Le préjudice résultant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné qualifié en perte de chance de négocier une réduction du prix de vente
Cass. 3ème Civ. 21 novembre 2019 n°18-23.251

Des acquéreurs d’un bien immobilier, se plaignant d’une appréciation faussée de la qualité énergétique du bien, ont fait diligenter une expertise judiciaire, laquelle a révélé que le DPE était erroné. Ils ont assigné leur vendeur, ainsi que le diagnostiqueur et son assureur, d’une part en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, et, d’autre part, en indemnisation du préjudice subi. La Cour de cassation a rappelé que le DPE n’a, à la différence des autres documents du dossier de diagnostics techniques, qu’une valeur informative et que dès lors, s’il n’est pas contestable que le diagnostiqueur a commis une erreur à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, le préjudice subi par les acquéreurs ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.
     
L’agent immobilier a un devoir de mise en garde du vendeur contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur
Cass.1ère Civ. 11 décembre 2019, n°18-24381

Des vendeurs ont confié à un agent immobilier un mandat de vente d’un bien au prix de 160.000 euros. Une promesse synallagmatique de vente a été conclue avec l’acquéreur, qui a déclaré ne pas recourir à un emprunt pour acquérir le bien. L’acquéreur ne s’est pas présenté pour la réitération de la vente et n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation aux vendeurs. Les vendeurs ont donc assigné l’acquéreur, et l’agent immobilier, en indemnisation. La Cour de cassation a jugé que l’agent immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle car il lui appartenait de conseiller aux vendeurs, compte tenu du profil de l’acquéreur, de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre un risque d’insolvabilité.
     
L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers
Cass. 3ème Civ., 27 février 2020 n°18-20865

Un bailleur a sollicité la résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers. La Cour d’appel a accueilli les demandes du bailleur, retenant qu’il avait satisfait à son obligation légale de délivrance d’entretien de l’immeuble en effectuant les travaux nécessaires à l’éradication de la mérule et à la remise en état des locaux, et qu’il n’était pas démontré que les locaux n’étaient pas utilisables conformément à leur destination, de sorte que le preneur ne pouvait décider de suspendre l’exécution de ses obligations de paiement. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que la Cour d’Appel aurait dû rechercher si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, autorisant ainsi le preneur à soulever l’exception d’inexécution.
     
Responsabilité civile d’un syndicat de copropriétaires
Cass.3ème Civ. 23 janvier 2020 n°18-19.359

Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en réparation d’un préjudice résultant de désordres affectant l’immeuble en copropriété. Une expertise judiciaire a conclu que l’origine des désordres était liée à un phénomène de retrait-gonflement des terrains d’assise, argileux, à la faveur de venues d’eau dues, soit à des fuites dans les réseaux, soit à une insuffisance du drain périphérique. La Cour de Cassation a estimé que ces désordres résultants, soit d’un défaut d’entretien des parties communes, soit d’un vice de construction, devaient être réparés par le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité a été retenue.
     
Action d’un copropriétaire en contestation de répartition des charges, votée en assemblée générale 
Cass. 3ème Civ. 28 novembre 2019 n°18-15.307

Un propriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en modification de la répartition des charges, dont la grille de répartition était pourtant adoptée en assemblée générale. La Cour de cassation a accueilli favorablement cette action et a considéré qu’elle n’était pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale, en se fondant sur la contrariété de la répartition à l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoit une répartition en fonction de l’utilité des services et proportionnellement aux valeurs des parties privatives.